ارتفاع تكاليف البناء بخرت الحلم في تملك المساكن

 

موضوع الحصول على المسكن والذي يجسد الاستقرار والطمأنينة يمثل واحدة من اهم القضايا التي تشغل بال الناس خصوصا المقبلين على الزواج ـ لدرجة أن الحصول على المسكن الخاص أصبح حلم لدى قطاع عريض من هؤلاء بعد ارتفاع أسعار الاراضي والعقارات والحديد ومواد البناء والمواد الانشائية وعدم كفاية قرض صندوق التنمية العقارية الذي ضل على نفس قيمته حتى بعد مرور ما يقارب 35 عاما من بدء الاقراض الحكومي للمساكن ـ حيث لم يراع ـ بحسب الكثير من المطلعين ـ الارتفاعات الكبيرة في اسعار الاراضي ومواد البناء، وغلاء المعيشة وارتفاع تكاليف الخدمات وأسعار السلع والمنتجات الضرورية والتي تؤثر بشكل مباشر على ميزانيات المواطنين، بحيث يصعب على الكثير منهم الادخار والتوفير لموضوع مهم ورئيسي هو بناء بيت العمر أو شراؤه.

أزمة اسكان
وبالرغم من وجود نهضة عمرانية تعيشها المملكة في الوقت الحاضر إلا أن هناك زيادة كبيرة في الطلب على المساكن وقلة في العرض وخاصة في المنطقة الشرقية يعزوها الكثيرون الى بعض الأنظمة التي تحد من توسع النطاق العمراني بالاضافة الى اعتبار بعض المخططات الجاهزة خارج النطاق العمراني ـ فيما يشير آخرون الى أن السبب الأهم هو الزيادة الكبيرة في عدد السكان ـ حيث تعد المملكة في مقدمة دول العالم في عدد الشباب حيث تصل نسبة الشباب من 25 الى 35 سنة الى أكثر من 60 بالمائة من مجموع السكان، وهو ما يتطلب استعدادات أكبر لتوفير السكن لهؤلاء قبل استفحال أزمة الاسكان حيث يتوقع أن تتضخم هذه المشكلة بشكل كبير قريبا ان لم نبذل مجهودا مضاعفا لاحتوائها.. ولذلك كان الأمل في برامج الاسكان الميسر، والذي يلقى اهتماما كبيرا من المسؤولين ومن بينهم صاحب السمو الملكي الأمير محمد بن فهد بن عبدالعزيز أمير المنطقة الشرقية.
وقد فرض موضوع تملك المسكن نفسه كأهم الموضوعات لدى شعبة العمارة بالهيئة السعودية للمهندسين بالمنطقة الشرقية ليكون بهذه الأهمية باكورة نشاط الشعبة وضمن نشاط الديوان المعماري حيث نظمت حلقة نقاش موسعة شارك فيها أكثر من 35 شخصية من المسؤولين الحكوميين والمهندسين ورجال الأعمال والعقاريون والمطورون.. من بينهم مدير فرع الهيئة السعودية للمهندسين بالمنطقة لاشرقية المهندس كمال آل حمد ووكيل أمين المنطقة الشرقية للتعمير والمشاريع المهندس جمال الملحم، والمهندس شجاع المصلح والمهندس علي الأطرش من صندوق التنمية العقاري، ورئيس شركة الأولى عايض القحطاني والمدير العام المهندس ابراهيم العساف والدكتور فيصل الشيحة من شركة السويدي، والمهندس محمود نقي وعلي البشير، ومن بنك ساب عبدالخالق المرزوق وجواد العطية، ومن مصرف الراجحي محمد الخنيفر، وبدر الدوسري، ومن مجموعة غسان المهندس غ سان النمر، ومن جامعة الملك فيصل الدكتور علي القرني، والدكتور فايز الشهري، ومن جامعة الملك فهد للبترول والمعادن الدكتور حبيب الشويخا، بالاضافة الى الدكتور بسام بودي، ومدير عام مجموعة الخضري فواز الخضري، ومدير عام مدى للتطوير العقاري سالم الجعيب، ونائب رئيس المجلس البلدي لحاضرة الدمام المهندس أحمد الموسى.
أما أعضاء مجلس شعبة العمارة فقد شارك كل من رئيس الشعبة المهندس عبدالعزيز البابطين ونائب الرئيس المهندس علي الناجم، والأعضاء المهندسين عبدالفتاح المؤمن وعصام الملا وعمران زين العابدين عمران، وحمد الشقاوي، ومحمد فاضل حموية.
الجذب الاستثماري :
وتركزت محاور اللقاء الذي أداره الدكتور عبدالعزيز جمال الساعاتي حول تعريف مفهوم (تملك السكن) لدى كل طرف من الأطراف المشاركة، والاجراءات المتبعة لدى كل طرف في سبيل تحقيق الا ستثمار الأمثل والجدوى الاقتصادية لتحقيق تملك السكن المناسب، ودور المطور العقاري، وعوامل الجذب المشجعة للاستثمار، وشروط التمويل ومدى ملاءمتها لتحقيق فرص تملك المسكن، والمعوقات لدى ملاءمتها لتحقيق فرص تملك المسكن، والمعوقات لدى مختلف الأطراف في طريق تحقيق الأهداف، ودور الأمانة والبلديات لوضع المخططات المناسبة لتملك المسكن وتذليل هذه المعوقات.
قضية عالمية:
وقد رحب رئيس شعبة العمارة المهندس عبدالعزيز البابطين باسم الأعضاء بالحضور، واشار الى ان موضوع الحلقة يمثل هاجس للمجتمع السعودي ـ وله من الجوانب المتعددة والمتشعبة التي يمكن تناولها ومناقشتها في أمسية أو لقاء واحد. وأشار البابطين الى أن قضية المسكن قضية عالمية يعانيها كثير من دول العالم سواء النامية أو المتقدمة، وقد قام كثير من المختصين والباحثين والمهتمين بدراسات عديدة حول قضية تملك المسكن. وأضاف ان هذه القضية لم تشكل قبل عشرون عاما تقريبا هما ولا هاجسا للمواطن السعودي، ولكنها أصبحت الآن من القضايا الهامة التي تؤرق المواطن والدولة معا.. والسؤال الذي يطرح نفسه.. لماذا أصبحت هذه القضية هما وهاجسا ونحن في بلد نملك من الأراضي الشاسعة القدر الكبير في الوقت الذي توجد فيه محدودية في عدد السكان؟
ويشير البابطين الى أن نقص الأراضي يمكن أن تكون مشكلة مؤرقة لدول مثل اليابان أو هونغ كونغ أو سنغافورة، حيث ان مساحات هذه الدول صغيرة قياسا بعدد السكان.. ولكن في المملكة لماذا تكون هناك أزمة في توفر الأراضي؟؟
ويتساءل رئيس شعبة العمارة عن جوهر المشكلة.. وهل هي تشريعية أم اقتصادية أم اجتماعية أم غير ذلك؟!
قروض الاسكان :
وقد أدار الحلقة الدكتور عبدالعزيز الساعاتي وأشار في بداية تقديمه إلى أن ما قدمته الدولة من دعم للاسكان وعن طريق صندوق التنمية العقارية حتى عام 2005 بلغ أكثر من 500 ألف قرض بمبلغ اجمالي يصل الى 134 مليار ريال لتمويل 607 آلاف وحدة سكنية، وبلغ العجز في مجال الاسكان الى نحو 270 ألف وحدة سكنية بنهاية الخطة الخمسية السابعة (2000 ـ 2005) وهناك حاجة الى نحو 450 ألف وحدة سكنية خلال الخطة الثامنة (2005 ـ 2010).
ويضيف الساعاتي: لقد وافق خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز على انشاء 16 ألف وحدة للاسكان الشعبي ضمن خطة لإقامة 64 ألف وحدة في غضون 4 سنوات وبمبلغ اجمالي يصل الى 10 مليارات ريال.
غياب التخطيط
ويضيف: من التوقعات التي يجب ذكرها في هذا الاطار، والمبنية على دراسات وأبحاث معمقة أن سكان مدينة الرياض سيتضاعف عددهم عما هم عليه الان في عام 2023، من بينهم 52 بالمائة من السكان تحت العشرين ـ وبناء على هذه المعطيات الجديدة لنسبة النمو السنوي للسكان وخصوصا في ظل الارقام التي تتحدث عن الحاجة الى أكثر من 42 ألف وظيفة سنويا الى جانب الحاجة السنوية لتوفير اكثر من 27 ألف وحدة سكنية..
بسحب مصادر الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، كما تشير مصادر أمانة المنطقة الشرقية أيضا الى أن عدد أسماء المسجلين على قائمة الانتظار لأراضي المنح بالمنطقة الشرقية نحو 200 ألف مواطن ومواطنة، وأن غياب المشاريع الاسكانية المطلوبة في الوقت الحالي أدى الى ارتفاع الايجارات في أغلب مناطق المملكة خصوصا العاصمة الرياض بنسبة تتراوح بين 15 و30 بالمائة.
نسبة المتملكين :
وفي ورقة عمل قدمها وكيل أمانة المنطقة الشرقية للتعمير والمشاريع المهندس جمال الملحم بعنوان (دور أمانة المنطقة الشرقية في تذليل صعوبات وعقبات تملك المساكن) أشار الى ان مما يلاحظ في هذه القضية انخفاض نسبة السعوديين الذين يتملكون مساكنهم من 65 بالمائة في الخطة التنموية السادسة الى 55 بالمائة في نهاية الخطة السابعة، وارتفاع نسبة متوسط تكلفة ايجار المساكن الى متوسط دخل الاسرة في المملكة من 26 بالمائة خلال خطة التنمية السادسة الى 30 بالمائة خلال خطة التنمية السابعة، واشار الى أن من أهم معوقات الحصول على المسكن هي صعوبة الحصول على التمويل وارتفاع أسعار الأراضي، وبعد ذلك أوضح أبرز الانتقادات الموجهة للقطاعات البلدية بخصوص أزمة السكن فيما يلي: تعثر منح قطع الأراضي، وتقادم أنظمة وتشريعات البناء، وتأخر اعتماد النطاق العمراني، وانخفاض مساحة الأراضي السكنية، تأخير منح تصاريح تطوير المخططات العقارية، وتعقيد اجراءات اصدار فسوحات وتراخيص البناء، ثم اثار بعض الأسئلة التي توجه للأمانات مثل: متى سيكون للأمانات والبلديات والمجالس البلدية في كل مدينة صلاحية البت في منح تصاريح المخططات العقارية الخاصة بدلا من ارسالها للوزارة؟؟ وهل يمكن أن تقوم الأمانات والبلديات بالتعاقد لتطوير المخططات السكنية وبيعها بسعر التكلفة على المواطنين المستحقين؟؟
وأشار الملحم الى أن دور الأمانة يتمثل أساسا في تسهيل تملك المساكن كتوفير الأراضي للمواطنين وتطوير أساليب تقسيمات الأراضي.. وأكد وجود تعاون بين الأمانة والهيئة السعودية للمهندسين لتطبيق مشروع اعتماد المخططات الهندسية وسيكون هذا المشروع وطني للارتقاء بمستوى التصميم والتنفيذ والاشراف للمشاريع مما يحقق للمواطن الفائدة.
الحلم الصعب :
من جانبه اشار الدكتور علي القرني في مداخلته الى أن تملك المسكن هو الحلم صعب التحقيق، وهناك حوالي 80 بالمائة تقريبا لا يملكون مسكن، والمطلوب هو ايجاد طرق سهلة وميسرة على المدى البعيد والقريب لتملك المسكن..
*هيئة الاسكان :
اما الدكتور فايز الشهري فيشير من جانبه الى ان المسكن هو الهدف الوطني الذي لابد من تظافر الجهود لتحقيقه لكل مواطن، ويؤكد ان المكاتب الاستشارية لها دور مهم وكبير في تخفيض تكلفة البناء، ويجب التعامل مع هيئة الاسكان الجديدة لتفعيل الدراسات والمواصفات المختلفة ويشدد الشهري على اهمية اللامركزية في عمل وزارة الشئون البلدية والقروية لاعطاء حرية اكبر للامانات فيما يتعلق بمنح الاراضي والنطاقات العمرانية.
دراسة المعوقات :
ويشدد رئيس مجموعة الاولى للتنمية والتطوير العقاري عايض بن فرحان القحطاني على ضرورة تأمين مساكن للاجيال الحاضرة والقادمة، مشيرا الى ان من السلبيات البارزة في المملكة عدم وجود شركات مطورة متخصصة في ايجاد احياء متكاملة، فنحن نحتاج الى المبنى الجديد بالسعر المناسب، ومطلوب من امانة المنطقة الشرقية وغيرها من الامانات دعم المواصفات الفنية، لان المبنى او الوحدة السكنية يمكن ان الفنية، لان المبنى او الوحدة السكنية يمكن ان تبني عليها عشرة طوابق او عشرين من دون مراقبة للمواصفات الفنية، وهو من الامور التي قد تؤدي الى كوارث لاسمح الله. ويتقرح القحطاني تشكيل لجنة متخصصة عن الحلقة العلمية او الملتقى لدراسة متعمقة عن معوقات تملك المساكن، ويجب ان تتظافر جهودنا في حل هذه المعضلة، ورفع التوصيات للسلطات العليا في الدولة – مشيرا الى مجموعة الاولى سوف تدعم عمل اللجنة بكل ما تستطيع..
قليلة الخبرة :
من جانبه يشير الدكتور فيصل الشيحة الى ان ما دار من نقاش حول الموضوع يؤكد بدون جدل ان هناك مشكلة او ازمة اسكان تتعمق مع مرور الوقت، ومطلوب وضع سياسة عامة للمشكلة وانهاء الروتين الممل – ومطلوب ايضا ان تتعاون جميع مؤسسات الخدمات، والجهود والصلاحيات الجديدة المعطاة للامانة مع الابتعاد عن المركزية، مشيرا الى ان المكاتب الهندسية ليس لديها الخبرة الكافية بالعمل الهندسي، وحدد الشيحة السعر المثالي للمسكن بمبلغ يتراوح بين 500 و 600 الف ريال، وعلى الدولة ان تتدخل لتسهيل الاجراءات اكثر للحصول على سكن البنوك لم تقم بدورها، مؤكدا ان المواطن السعودي يفضل الوحدات المنفصلة على الشقق السكنية
تسهيل القروض:
اما نائب رئيس المجلس البلدي لحاضرة الدمام المهندس احمد الموسى فلخص مداخلته في التأكيد على ضرورة تسهيل اعطاء القروض للمواطنين مشددا على ان مبلغ القرض لم يتغير منذ عدة عقود وهو لايستجيب ابدا للمتطلبات في الوقت الحاضر حيث ارتفاع اسعار الاراضي ومواد البناء – يضاف الى ذلك ضعف المواصفات الفنية في المباني الحديثة قياسا بالماضي – مع ان التطور من المفروض ان يكون لصالح المواصفات.
مشاكل الاقراض :
ويتفق مع هذا الرأي الدكتور بسام بودي ويضيف ان مفهوم المسكن هو المأوى – وارتفاع تكاليف الانشاء في الوقت الحاضر يعود لمشاكل الاقراض حيث ان الفوائد التي تؤخذ على القروض كبيرة جدا، ويكون صاحب المشروع مضطرا للجوء اليها في ظل نقص السيولة الناتجة عن عدم كفاية القرض الحكومي..
وطن داخل وطن :
اما المهندس علي الناجم فعلق على مداخلتي الموسى وبودي واشار الى المسكن مأوى واستقرار لاي مواطن وهو وطن في داخل وطن ولذلك فان المواطن الذي لايمتلك منزل يعاني مشاكل كثيرة وضياع خاصة في الوقت الحاضر، حيث الارتفاع المستمر في تكاليف الاراضي والبناء – ولخصت ذلك في كتاب صدر حديثا بعنوان (رؤى بيئية لمستقبل العمارة الخليجية) واسرت فيه الى ان المسكن هو المأوى الجميل الذي يمكن تحمله ولايضر بالارض في دورته التصنيعية او الاستخدامية.
صعوبة الترخيص :
من جانبه يشير المهندس ابراهيم العساف الى ان التشريعات الحالية هي من المعوقات، فصعب الحصول على ترخيص للاحياء المتكاملة، وهناك حاجة لزيادة دور اللامركزية في اتخاذ الامانة لقراراتها لتسهيل بناء المساكن بشكل واسع..
وحول الصلاحيات الممنوحة من الوزارة للامانات باعتماد المخططات دون الرجوع للوزارة يبدي العساف عدم تفاؤله واشار الى ان الوزارة تعطل المعاملات بشكل كبير وتتأخر المعاملات لديها لمدد طويلة جدا وان الصلاحيات المذكورة – وان منحت – فلن تكون ممنوحة بشكل كامل للامانات وستظل الوزارة – بحسب رأيه – تمارس تعطيل المعاملات وبالتالي يتم تعطيل المشاريع المقدمة من المستثمرين والمطورين مشيرا الى ان لدى مجموعته مشروع اسكاني كبير جدا متعطل في الوزارة منذ مدة طويلة للاعتماد وكذلك لديهم عدة مشاريع اسكانية كبيرة ولكن لابد للوزارة من التعاون مع الطورين والعقاريين.
الرهن العقاري :
وعلق المهندس جمال الملحم: ان ذلك التعطيل بسبب ان المشروع خارج النطاق العمراني – وبخصوص شركات التمويل والرهن العقاري لن تتوفر في المملكة في ظل عدم وجود وحدات كافية لتمويلها، حيث ان المعروض من الوحدات والمشاريع غير مغري لشركات التمويل بالرهن العقاري للقدوم الى المملكة والاستثمار فيها مشيرا الى ان هناك شركات للرهن العقاري مستعدة للقدوم للمملكة لتمويل بناء المساكن.
لا وقت للوم :
اما المهندس كمال ال حمد فاشار الى ان الوقت غير مناسب لالقاء اللوم على بعضنا البعض وتحميل بعضنا البعض المسئولية عن ازمة الاسكان ورأي ان الجهات الرسمية والمواطن يجب ان تتحملوا تأمين المسكن المناسب وليس شركات التطوير، وشركات التطوير الحالية بالمملكة ليست مؤهلة لدور اكبر، ودورها الان يقتصر على البيع السريع. ويشير ال حمد ايضا الى ان المسكن تبدأ خطواته من مهندس التخطيط الذي للاسف غاب عن التطوير العمراني الذي نعيشه.. وان دور المكاتب الهندسية المؤهلة في تصميم المسكن ضرورية جدا، ولذلك فقد بدأت الهيئة السعودية للمهندسين بتنظيم العمل الهندسي وتصنيف المكاتب الهندسية وتأهيل المهندسين للنهوض بالمهنة، وايجاد البدائل للمسكن المناسب للمواطن والملائم ماديا واجتماعيا.
كود البناء :
وشدد ال حمد على اهمية تطبيق كود البناء على المسكن وهو ما تقوم به حاليا البلديات بالتعاون مع الهيئة السعودية للمهندسين، ورأى اهمية اعادة النظر في القرض العقاري الذي يقدم للمواطنين والذي لايسدد سوى 30 بالمائة فقط من قيمة المسكن.
واشار الى ضرورة ان تقوم الدولة عبر جهاتها المختصة للضغط على البنوك ومؤسسات التمويل لتسهيل اعطاء القروض وبفوائد اقل.. وقال ان من الاهمية بمكان الزام شركات التطوير بعدم البدء في اي مشروع مالم يكن هناك تصميم هندسي معتمد من مهندسين مؤهلين ومعتمدين من الهيئة ويجب تخطيط وتوفير دراسات تخطيطية للمرافق والخدمات لضمان حسن الاداء. ويتفق مع هذا الرأي المهندس حمد الشقاوي الذي طرح تساؤلا بعنوان: كيف تمكن المواطن المقترض من صندوق التنمية العقاري الاستفادة من قروض التمويل البنكية في ظل رهن الارض لدى صندوق التنمية العقاري..؟ واجاب: لايمكن للمواطن المقترض من صندوق التنمية العقاري التمتع بالتمويل البنكي في ظل رهن الارض لدى صندوق التنمية العقاري.
لايهتم الا بالربح :
واما المهندس شجاع المصلح فيشير الى انه لاتوجد لدينا مشاكل في وجود الاراضي، ولكن مشكلة الاسكان تتعلق بالتكلفة بشكل رئيسي، وهناك مشكلة اخرى في تركيز المطور على الربحية فقط..
فقد الهوية :
من جانبه يشير المهندس محمد حموية الى ان تعريف المسكن لاينفصل عن مفهوم نحو وتطور المدينة لما يترتب عليه من احتياجات كالمدارس والمستشفيات والاسواق والمساجد واماكن العمل وخلافه.. وما يترتب على هذا من احتياجات مكملة كالخدمات العامة والمواصلات والطرق وغيرها، وان النمو الطبيعي لاي مدينة في الماضي كان يتم فيما بين الدولة والافراد ولكن مع التطور السريع ودخول مؤسسات التطوير ذات الفكر الغربي فقد ساعد هذا على فقد الهوية.. ويتفق مع هذا الرأي الدكتور حبيب الشويخات ويشير الى الحاجة لوجود سياسة موحدة للاسكان، حيث تنقصنا ثقافة المواطن لتملك المسكن..

الدمام – علي شهاب

===========================================

الأحد 1428-06-23هـ الموافق 2007-07-08م