شبكة التخطيط العمراني بسم الله الرحمن الرحيم
دُعيت في الأسبوع قبل الماضي مع زملاء من هيئة التدريس بقسم التخطيط الحضري والإقليمي في جامعة الملك فيصل (أ.د. فهد الحريقي، أ.د. أحمد الجار الله ود. جمال الدين سلاغور) لتقديم دراسة شاركنا في إعدادها حول تقدير الطلب المستقبلي على المساكن في السعودية. الدراسة التي تقع فيما يقارب 400 صفحة كانت بدعم من مدينة الملك عبد العزيز للعلوم والتقنية استهدفت تقدير أعداد ومساحات وأنواع المساكن في مناطق المملكة العربية السعودية للعشرين سنة المقبلة للفترة من 2005 وحتى عام 2025م. عُرضت نتائج ومقترحات الدراسة في ندوة مصاحبة لفعاليات معرض العقار الثالث الذي نظمته الغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة الشرقية. لقي تقديم الدراسة صدى وتفاعلا وتجاوبا كبيرا من جمهور الحاضرين من المختصين والمهتمين في قطاع الإسكان والعقار. ردة الفعل الإيجابية وإلحاحهم في الاطلاع على الدراسة كاملة تنبئ عن تعطش المؤسسات وأصحاب القرار في صناعة وتجارة الإسكان والعقار للدراسات والإحصاءات التي تساعدهم على توجيه قراراتهم وسياساتهم المستقبلية. كما أن ذلك يؤكد الدور المتميز الذي تضطلع به مدينة الملك عبد العزيز للعلوم والتقنية في مجال الدراسات الميدانية التخطيطية الاجتماعية والاقتصادية. وقد تمنى الكثيرون على المدينة صاحبة حق الطبع والنشر أن تقوم بنشر الدراسة وتوزعها على المختصين والمهتمين في قطاع الإسكان والقطاعات الأخرى ذات الصلة للاستفادة من نتائجها والمقترحات المقدمة في مواجهة الطلب المستقبلي على المساكن. وهذا بالفعل ما سيتم بإذن الله إذ خصص في ميزانية الدراسة بند لتكاليف الطبع والنشر. من هنا آثرت أن أعطي نبذة مختصرة جدا للتعريف بأهم نتائج الدراسة للفت الانتباه إليها لتعم الفائدة وليستفيد من الدراسة أكبر عدد ممكن من الفاعلين في قطاع الإسكان في جميع مناطق المملكة، بل إن الباحثين أبدوا استعدادهم لعرض الدراسة في أي جهة ترغب ذلك.
اشتملت الدراسة على أربعة أجزاء رئيسة، ناقش الجزء الأول التطور التاريخي لأعداد ومساحة ونوع المساكن في مختلف مناطق المملكة على ضوء تغير المعطيات الاقتصادية والاجتماعية والسكانية. بينما ركز الجزء الثاني على دراسة آراء السكان حول مساحة ونوع السكن والبيئة العمرانية وذلك من خلال مسح ميداني شمل جميع مناطق السعودية. فيما تناول الجزء الثالث التنبؤ بالمتغيرات المستقبلية من خلال استخلاص آراء الخبراء والمختصين بقطاع الإسكان. أما الجزء الرابع فقد خُصص لعمل توقعات أعداد ومساحات وأنواع المساكن المطلوبة للعشرين سنة المقبلة، وكذلك تحديد احتياجات السعودية من المساكن لكل خمس سنوات.
اعتمدت الدراسة في تقديراتها لحجم الطلب الكلي على السكن في كل منطقة على التطور السابق لعدد السكان ومعدل نموهم السنوي وتغير حجم الأسرة وتطوير عدد من السيناريوهات المستقبلية للتنبؤ بمعدلات نمو السكان ومتوسط حجم الأسرة في المستقبل. بنيت السيناريوهات على فرضيات تستند إلى المعطيات والمتغيرات الاقتصادية والاجتماعية والسياسات الحكومية المستقبلية التي ساهم في التنبؤ بها مجموعة من الخبراء والمختصين من جميع المناطق. من ثم قيمت السيناريوهات واختير أحدها بناء على مواءمته لخطط التنمية الوطنية واعتمد كأساس لتقدير العدد التراكمي للمساكن المطلوب توافرها في نهاية كل خمس سنوات حتى عام 1445هـ/ 2025م.
توقعت الدراسة أن يصل الطلب على المساكن الجديدة للمملكة خلال العشرين سنة المقبلة للفترة 2005م-2025م إلى 2.9 مليون وحدة سكنية بمعدل متوسط سنوي يبلغ نحو 145 ألف وحدة. كما قدرت الدراسة أعداد المساكن التي يجب إعادة بنائها في نفس الفترة بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية. أما أنواع المساكن فتوقعت الدراسة تناقص أعداد المساكن الشعبية وزيادة الطلب على الشقق، وزيادة الأعداد التراكمية للفلل، وانتشار أنواع حديثة من المساكن المستقلة خاصة نوعي دوبليكس (Duplex) والمتلاصقة (Attached Houses). إضافة إلى توقع أن يتزايد الطلب على المساحة السكنية لتبلغ 24143 هكتارا في نهاية الفترة الخامسة (2025م).
أظهرت نتائج الدراسة أن قيمة الأرض تشكل 31 في المائة من قيمة العقار تقريباً لمختلف أنواع المباني السكنية، وتصل إلى 40 في المائة من قيمة العقار للبيوت الشعبية. لذلك أقترح إعادة النظر في الأنظمة البلدية المتعلقة في تقسيمات قطع الأراضي والعمل على تقليل مساحة القطع لتقليل تكلفة السكن، إذ يلاحظ المبالغة في مساحات قطع الأراضي والتي يهدر جزء كبير منها بشكل ارتدادات في جميع الاتجاهات.
تفاوتت مساحة المساكن ونصيب الفرد حسب نوع المسكن. بلغ متوسط مساحة الفيلا 592.3 متر مربع (متوسط نصيب الفرد من المساحة 73.9 متر مربع)، بينما انخفضت مساحة الدور في الفيلا إلى 332.7 (نصيب الفرد من المساحة 59.7 متر مربع). تدنى متوسط مساحة البيت الشعبي إلى 281.4 متر مربع (نصيب الفرد من المساحة 41.7 متر مربع). أما متوسط مساحة الشقة لم يتجاوز ثلث متوسط مساحة الفيلا (نصيب الفرد من المساحة 49.3 متر مربع). بالمثل هناك تفاوت في متوسط نصيب الفرد من عدد الغرف الذي وصل إلى ما يقارب 1.3 غرفة للفرد للشقق، وانخفض إلى 1.2 غرفة لسكان الأدوار في فلل، 1.1غرفة للفرد لسكان الفلل، وتدنى إلى 0.8 غرفة للفرد لسكان للبيوت الشعبية.
وجد أن الأسرة السعودية تعطي أهمية كبيرة لاستقبال الضيوف وتخصص لهم جزءاً كبيراً من مساحة المسكن لا يستخدم كثيراً في مقابل تضييق مساحة غرفة المعيشة!. فقد استحوذت الغرف المعدة لاستقبال الضيوف على ما يقارب 40 في المائة من مساحة المسكن. بينما نصيب غرف المعيشة والتي تقضي الأسرة جل وقتها فيها كانت نحو 15 في المائة من مساحة المسكن. أما غرف النوم فقد بلغ نصيبها 43 في المائة تقريباً من مساحة المسكن. لذا يجب إعادة النظر في هذا الجانب من خلال برامج تثقيفية تهدف إلى الاقتصاد في عدد الغرف وحسن استخدام الحيز المكاني في المنزل.
العلاقة بين دخل الأسرة وما تنفقه على السكن تتفاوت حسب ملكية المساكن. فمتوسط ما تنفقه الأسرة التي تمتلك مسكنها 8.9 في المائة من دخلها على الصيانة. وتنفق نفس النسبة تقريباً 8.7 في المائة الأسر التي تسكن في مساكن حكومية أو موفرة من جهة العمل، أما المستأجرون فينفقون ما يزيد على خمس دخلهم على الإيجار(21.5 في المائة).
أكتفي بهذا القدر من النتائج وأستعرض أهم التوصيات التي تبنتها الدراسة:
* توفير مساكن مناسبة لسكان بيوت الصفيح.
* تشجيع تكوين الأسرة الممتدة من خلال سياسات الإسكان مستقبلاً وذلك لمساهمتها في تقليل الطلب على المساكن الجديدة بالإضافة إلى مزاياها الاجتماعية الأخرى.
* تشجيع بناء البيوت المتلاصقة (Attached Houses) حيث توفر الخصوصية والاستقلالية وفي ذات الوقت لها مزاياها الاقتصادية من ناحية الإنشاء والصيانة والحفاظ على الطاقة.
* خفض قيمة الأراضي السكنية من خلال تطوير سياسات وضوابط فاعلة للمنح الحكومية.
* إعادة النظر في أنظمة البلدية المتعلقة في تقسيمات قطع الأراضي والعمل على تقليل مساحة القطع لتقليل تكلفة السكن.
* أقترح أن يكون نصيب الفرد من غرف النوم 0.4 غرفة لكل فرد، ولا يزيد إجمالي عدد الغرف عن غرفة وحدة لكل فرد من الأسرة، وألا يزيد نصيب الفرد من إجمالي مساحة المسكن عن 50 مترا مربعا. إضافة إلى ذلك أخذ في الاعتبار تحقيق الفصل بين الأبناء الذكور والإناث في غرف النوم حسب ما تقتضيه توجيهات الدين الإسلامي الحنيف.
* إيجاد برامج تثقيفية تهدف إلى الاقتصاد في عدد الغرف وحسن استخدام الحيز المكاني في المنزل.
* تطوير مواصفات محلية للبناء ومراقبة الجودة النوعية خصوصاً للخرسانة المسلحة وذلك حفاظاً على السلامة وإطالة عمر المباني.
* تحسين مستوى خدمات الكهرباء والماء وحالة المرور وإضاءة الشوارع، وتهيئة فرص عمل جديدة في القرى لتجنيب السكان السفر للمدن المجاورة للعمل.
من الملاحظ أن الدراسة ركزت على تحديد أعداد ومساحة وأنواع المساكن المطلوبة للعشرين سنة المقبلة ولم تتطرق إلى السبل والوسائل العملية الكفيلة لتوفيرها، وكيفية جعل المسكن في متناول الأسرة السعودية لتفادي حدوث أزمة إسكانية، لكونها خارج نطاق الدراسة. كما أنه يلزم التنبيه إلى أن سياسات الإسكان يجب أن تتلازم مع سياسات التمكين أي إيجاد فرص وظيفية تمكن السكان من دفع تكاليف المعيشة. تكتسب هذه الجوانب أهمية خاصة حيث إن المرئيات المستقبلية لخبراء قطاع الإسكان تشير إلى ارتفاع تكاليف المعيشة، وانخفاض متوسط دخل الفرد، مع انخفاض الإنفاق الحكومي على قطاع الإسكان. هذا يتطلب مزيد من الدراسات والأبحاث تهدف إلى توفير المسكن المناسب للأسرة السعودية المتفق مع عاداتها وتقاليدها الإسلامية والمعبر في الوقت نفسه عن روح العصر، وجعله في متناولها بتكلفة تتناسب مع دخلها ومستواها الاقتصادي والمعيشي. لذا يقترح إعطاء الأولوية للدراسات التالية:
* دراسة سبل تخفيض تكلفة المسكن من خلال المراحل المختلفة بدءاً من تخطيط المدينة ثم الحي وبعد ذلك عن طريق التصميم ثم تقنيات التشييد والتشغيل والصيانة.
* دراسة التغيرات الاقتصادية والاجتماعية وتطور التقنية وتأثيرها في تطور وظائف واستخدامات الفراغات المختلفة في المسكن وعلى حجم ومكونات وعناصر مسكن المستقبل.
* تحليل وتقييم سبل وسياسات توفير الأراضي وتمويل السكن.
* تقييم أنظمة البناء وتقسيم الأراضي.
* إعداد استراتيجية وطنية للإسكان تهدف إلى جعل المسكن في متناول الجميع، تشتمل على معايير لتخطيط الأحياء السكنية، وتصميم المساكن وتشييدها وتحدد سبل الاستغلال الأمثل لفراغات المسكن، إضافة إلى سياسات لتمويل السكن.
* أن تأخذ سياسات الإسكان بعين الاعتبار أهداف ومحددات الخطة العمرانية الوطنية من توجيه التنمية نحو المدن المتوسطة والصغيرة والتوازن الإقليمي بين المناطق.
هذا تلخيص لأهم نتائج ومقترحات الدراسة وقد اختزلتها اختزالاً شديداً أخشى أن أكون قد أجحفت في حقها. لذا أتمنى على الراغبين في الاطلاع على الدراسة الاتصال بأحد الباحثين من خلال قسم التخطيط الحضري والإقليمي جامعة الملك فيصل في الدمام.
اشتملت الدراسة على أربعة أجزاء رئيسة، ناقش الجزء الأول التطور التاريخي لأعداد ومساحة ونوع المساكن في مختلف مناطق المملكة على ضوء تغير المعطيات الاقتصادية والاجتماعية والسكانية. بينما ركز الجزء الثاني على دراسة آراء السكان حول مساحة ونوع السكن والبيئة العمرانية وذلك من خلال مسح ميداني شمل جميع مناطق السعودية. فيما تناول الجزء الثالث التنبؤ بالمتغيرات المستقبلية من خلال استخلاص آراء الخبراء والمختصين بقطاع الإسكان. أما الجزء الرابع فقد خُصص لعمل توقعات أعداد ومساحات وأنواع المساكن المطلوبة للعشرين سنة المقبلة، وكذلك تحديد احتياجات السعودية من المساكن لكل خمس سنوات.
اعتمدت الدراسة في تقديراتها لحجم الطلب الكلي على السكن في كل منطقة على التطور السابق لعدد السكان ومعدل نموهم السنوي وتغير حجم الأسرة وتطوير عدد من السيناريوهات المستقبلية للتنبؤ بمعدلات نمو السكان ومتوسط حجم الأسرة في المستقبل. بنيت السيناريوهات على فرضيات تستند إلى المعطيات والمتغيرات الاقتصادية والاجتماعية والسياسات الحكومية المستقبلية التي ساهم في التنبؤ بها مجموعة من الخبراء والمختصين من جميع المناطق. من ثم قيمت السيناريوهات واختير أحدها بناء على مواءمته لخطط التنمية الوطنية واعتمد كأساس لتقدير العدد التراكمي للمساكن المطلوب توافرها في نهاية كل خمس سنوات حتى عام 1445هـ/ 2025م.
توقعت الدراسة أن يصل الطلب على المساكن الجديدة للمملكة خلال العشرين سنة المقبلة للفترة 2005م-2025م إلى 2.9 مليون وحدة سكنية بمعدل متوسط سنوي يبلغ نحو 145 ألف وحدة. كما قدرت الدراسة أعداد المساكن التي يجب إعادة بنائها في نفس الفترة بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية. أما أنواع المساكن فتوقعت الدراسة تناقص أعداد المساكن الشعبية وزيادة الطلب على الشقق، وزيادة الأعداد التراكمية للفلل، وانتشار أنواع حديثة من المساكن المستقلة خاصة نوعي دوبليكس (Duplex) والمتلاصقة (Attached Houses). إضافة إلى توقع أن يتزايد الطلب على المساحة السكنية لتبلغ 24143 هكتارا في نهاية الفترة الخامسة (2025م).
أظهرت نتائج الدراسة أن قيمة الأرض تشكل 31 في المائة من قيمة العقار تقريباً لمختلف أنواع المباني السكنية، وتصل إلى 40 في المائة من قيمة العقار للبيوت الشعبية. لذلك أقترح إعادة النظر في الأنظمة البلدية المتعلقة في تقسيمات قطع الأراضي والعمل على تقليل مساحة القطع لتقليل تكلفة السكن، إذ يلاحظ المبالغة في مساحات قطع الأراضي والتي يهدر جزء كبير منها بشكل ارتدادات في جميع الاتجاهات.
تفاوتت مساحة المساكن ونصيب الفرد حسب نوع المسكن. بلغ متوسط مساحة الفيلا 592.3 متر مربع (متوسط نصيب الفرد من المساحة 73.9 متر مربع)، بينما انخفضت مساحة الدور في الفيلا إلى 332.7 (نصيب الفرد من المساحة 59.7 متر مربع). تدنى متوسط مساحة البيت الشعبي إلى 281.4 متر مربع (نصيب الفرد من المساحة 41.7 متر مربع). أما متوسط مساحة الشقة لم يتجاوز ثلث متوسط مساحة الفيلا (نصيب الفرد من المساحة 49.3 متر مربع). بالمثل هناك تفاوت في متوسط نصيب الفرد من عدد الغرف الذي وصل إلى ما يقارب 1.3 غرفة للفرد للشقق، وانخفض إلى 1.2 غرفة لسكان الأدوار في فلل، 1.1غرفة للفرد لسكان الفلل، وتدنى إلى 0.8 غرفة للفرد لسكان للبيوت الشعبية.
وجد أن الأسرة السعودية تعطي أهمية كبيرة لاستقبال الضيوف وتخصص لهم جزءاً كبيراً من مساحة المسكن لا يستخدم كثيراً في مقابل تضييق مساحة غرفة المعيشة!. فقد استحوذت الغرف المعدة لاستقبال الضيوف على ما يقارب 40 في المائة من مساحة المسكن. بينما نصيب غرف المعيشة والتي تقضي الأسرة جل وقتها فيها كانت نحو 15 في المائة من مساحة المسكن. أما غرف النوم فقد بلغ نصيبها 43 في المائة تقريباً من مساحة المسكن. لذا يجب إعادة النظر في هذا الجانب من خلال برامج تثقيفية تهدف إلى الاقتصاد في عدد الغرف وحسن استخدام الحيز المكاني في المنزل.
العلاقة بين دخل الأسرة وما تنفقه على السكن تتفاوت حسب ملكية المساكن. فمتوسط ما تنفقه الأسرة التي تمتلك مسكنها 8.9 في المائة من دخلها على الصيانة. وتنفق نفس النسبة تقريباً 8.7 في المائة الأسر التي تسكن في مساكن حكومية أو موفرة من جهة العمل، أما المستأجرون فينفقون ما يزيد على خمس دخلهم على الإيجار(21.5 في المائة).
أكتفي بهذا القدر من النتائج وأستعرض أهم التوصيات التي تبنتها الدراسة:
* توفير مساكن مناسبة لسكان بيوت الصفيح.
* تشجيع تكوين الأسرة الممتدة من خلال سياسات الإسكان مستقبلاً وذلك لمساهمتها في تقليل الطلب على المساكن الجديدة بالإضافة إلى مزاياها الاجتماعية الأخرى.
* تشجيع بناء البيوت المتلاصقة (Attached Houses) حيث توفر الخصوصية والاستقلالية وفي ذات الوقت لها مزاياها الاقتصادية من ناحية الإنشاء والصيانة والحفاظ على الطاقة.
* خفض قيمة الأراضي السكنية من خلال تطوير سياسات وضوابط فاعلة للمنح الحكومية.
* إعادة النظر في أنظمة البلدية المتعلقة في تقسيمات قطع الأراضي والعمل على تقليل مساحة القطع لتقليل تكلفة السكن.
* أقترح أن يكون نصيب الفرد من غرف النوم 0.4 غرفة لكل فرد، ولا يزيد إجمالي عدد الغرف عن غرفة وحدة لكل فرد من الأسرة، وألا يزيد نصيب الفرد من إجمالي مساحة المسكن عن 50 مترا مربعا. إضافة إلى ذلك أخذ في الاعتبار تحقيق الفصل بين الأبناء الذكور والإناث في غرف النوم حسب ما تقتضيه توجيهات الدين الإسلامي الحنيف.
* إيجاد برامج تثقيفية تهدف إلى الاقتصاد في عدد الغرف وحسن استخدام الحيز المكاني في المنزل.
* تطوير مواصفات محلية للبناء ومراقبة الجودة النوعية خصوصاً للخرسانة المسلحة وذلك حفاظاً على السلامة وإطالة عمر المباني.
* تحسين مستوى خدمات الكهرباء والماء وحالة المرور وإضاءة الشوارع، وتهيئة فرص عمل جديدة في القرى لتجنيب السكان السفر للمدن المجاورة للعمل.
من الملاحظ أن الدراسة ركزت على تحديد أعداد ومساحة وأنواع المساكن المطلوبة للعشرين سنة المقبلة ولم تتطرق إلى السبل والوسائل العملية الكفيلة لتوفيرها، وكيفية جعل المسكن في متناول الأسرة السعودية لتفادي حدوث أزمة إسكانية، لكونها خارج نطاق الدراسة. كما أنه يلزم التنبيه إلى أن سياسات الإسكان يجب أن تتلازم مع سياسات التمكين أي إيجاد فرص وظيفية تمكن السكان من دفع تكاليف المعيشة. تكتسب هذه الجوانب أهمية خاصة حيث إن المرئيات المستقبلية لخبراء قطاع الإسكان تشير إلى ارتفاع تكاليف المعيشة، وانخفاض متوسط دخل الفرد، مع انخفاض الإنفاق الحكومي على قطاع الإسكان. هذا يتطلب مزيد من الدراسات والأبحاث تهدف إلى توفير المسكن المناسب للأسرة السعودية المتفق مع عاداتها وتقاليدها الإسلامية والمعبر في الوقت نفسه عن روح العصر، وجعله في متناولها بتكلفة تتناسب مع دخلها ومستواها الاقتصادي والمعيشي. لذا يقترح إعطاء الأولوية للدراسات التالية:
* دراسة سبل تخفيض تكلفة المسكن من خلال المراحل المختلفة بدءاً من تخطيط المدينة ثم الحي وبعد ذلك عن طريق التصميم ثم تقنيات التشييد والتشغيل والصيانة.
* دراسة التغيرات الاقتصادية والاجتماعية وتطور التقنية وتأثيرها في تطور وظائف واستخدامات الفراغات المختلفة في المسكن وعلى حجم ومكونات وعناصر مسكن المستقبل.
* تحليل وتقييم سبل وسياسات توفير الأراضي وتمويل السكن.
* تقييم أنظمة البناء وتقسيم الأراضي.
* إعداد استراتيجية وطنية للإسكان تهدف إلى جعل المسكن في متناول الجميع، تشتمل على معايير لتخطيط الأحياء السكنية، وتصميم المساكن وتشييدها وتحدد سبل الاستغلال الأمثل لفراغات المسكن، إضافة إلى سياسات لتمويل السكن.
* أن تأخذ سياسات الإسكان بعين الاعتبار أهداف ومحددات الخطة العمرانية الوطنية من توجيه التنمية نحو المدن المتوسطة والصغيرة والتوازن الإقليمي بين المناطق.
هذا تلخيص لأهم نتائج ومقترحات الدراسة وقد اختزلتها اختزالاً شديداً أخشى أن أكون قد أجحفت في حقها. لذا أتمنى على الراغبين في الاطلاع على الدراسة الاتصال بأحد الباحثين من خلال قسم التخطيط الحضري والإقليمي جامعة الملك فيصل في الدمام.
للعلم تفضل الأساتذة الأفاضل باحثي هذه الدراسة بنشر أجزاء كثيرة من الدراسة في شبكة التخطيط العمراني ويحوي قسم الإسكان هذه الأجزاء. كما يحوي قسم الدراسات الميدانية والإحصاء واستبيانات ومنهج الدراسة الميدانية لهذا المشروع البحثي الذي استغرق أكثر من سنتين ويحوي جهودا جبارة من قبل الباحثين نسأل الله أن يكون في ميزان حسناتهم